Immobilienbewertung

Beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie führt der Immobilienmakler eine kostenfreie Marktwertermittlung durch. Ein Gutachten kommt häufig bei gerichtlichen Auseinandersetzungen wie Ehe- und Familienangelegenheiten, Zwangsversteigerung oder Enteignung zum Einsatz und wird von einem Sachverständigen erstellt. Eine Immobilienbewertung wird aber auch zum Zweck der Bilanzierung, Besteuerung oder Renditeberechnung durchgeführt, im Versicherungswesen wird der Versicherungswert, im Kreditwesen der Beleihungswert ermittelt.

Für eine Immobilienbewertung gibt es unterschiedliche Beweggründe. Je nach Motiv für die Bewertung werden unterschiedliche Werte ermittelt. Für die Bewertung von Immobilien gibt es drei gängige Verfahren, um den Wert der Immobilie zu ermitteln:

• Vergleichswertverfahren
• Sachwertverfahren
• Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren kommt immer dann zum Einsatz, wenn mit der Nutzung der Immobilie ein möglicher Ertrag erzielt werden soll. Das betrifft z.B. bei Grundstücken die Vermietung oder eine gewerbliche Eigennutzung. Der Verkehrswert der Immobilie, der über das Ertragswertverfahren ermittelt wird, schafft die Grundlage für eine objektive Einschätzung der zu erwartenden Erlöse in Abhängigkeit des Kaufpreises – und auch im Vergleich zu anderen Immobilienobjekten.

Beim Sachwertverfahren wird ein Substanzwert mithilfe eines objektbezogenen Baukostenansatzes errechnet. Hierzu wird zum einen der Bodenrichtwert ermittelt, also der Wert des Grundstücks oder Grundstücksanteils, sowie zudem die Herstellungskosten der baulichen Anlagen (das Haus) sowie die Herstellungskosten der Außenanlage.