Ertragswertverfahren

Beim Ertragswertverfahren wird der Ertragswert bzw. der Verkehrswert eines Grundstücks ermittelt. Der Verkehrswert bezeichnet den erwarteten Marktpreis eines Grundstücks. Im Ertragswertverfahren werden Bodenwert und Gebäudeertragswert errechnet, um den Verkehrswert zu ermitteln. Gesetzlich ist das Ertragswertverfahren im Bewertungsgesetz (BewG §184 bis §188) und in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV §17 bis §20) geregelt.

Der Bodenwert bezeichnet hierbei den Verkehrswert des unbebauten Grundstückes. Der Gebäudeertragswert wiederum gibt die zu erwartenden Einnahmen aus der Immobilie an. Deswegen basiert der Ertragswert maßgeblich auf der Höhe der zukünftigen Miete. So ermittelt man den Ertragswert einer Immobilie nach der Formel: Ertragswert = Bodenwert + Gebäudeertragswert

Für die Bewertung von Immobilien gibt es drei gängige Verfahren:

• Vergleichswertverfahren
• Sachwertverfahren
• Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren kommt immer dann zum Einsatz, wenn mit der Nutzung der Immobilie ein möglicher Ertrag erzielt werden soll. Das betrifft z.B. bei Grundstücken die Vermietung oder eine gewerbliche Eigennutzung. Der Verkehrswert der Immobilie, die über das Ertragswertverfahren ermittelt werden, schafft die Grundlage für eine objektive Einschätzung der zu erwartenden Erlöse in Abhängigkeit des Kaufpreises – und auch im Vergleich zu anderen Immobilien-Objekten.

Das Ertragswertverfahren ist damit die einzige Möglichkeit, die Berechnung von fremdgenutzten Immobilien mit Mieteinnahmen zu ermitteln. Voraussetzung hierfür sind realistische Daten wie z.B. der Bodenwert (Bodenwert = Bodenrichtwert × Grundstücksfläche), der Gebäudeertragswert (Gebäudeertragswert = Gebäudereinertrag × Vervielfältiger) sowie die Komponenten, um den Gebäudeertrag zu ermitteln (wie z.B. Jahresrohertrag, Bewirtschaftungskosten). Mit diesen Werten lässt sich mit dem Ertragswertverfahren der Verkehrswert recht genau ermitteln.