Erbbaurecht

Das Erbbaurecht ist das Recht, eine Immobilie auf einem Grundstück zu errichten, das jemand anderem gehört. Ein Erbbaurecht kann verkauft, vererbt oder beliehen werden. Dafür wird ein Erbbauvertrag geschlossen, in dem für die gesamte Laufzeit ein individueller Erbbauzins festgelegt wird.

Die Dauer des Vertrags über ein Erbbaurecht liegt zwischen 60 und 99 Jahren. Der Erbbauzins ist jährlich zu zahlen und beträgt immer einen bestimmten Prozentsatz des Bodenwerts. Erbbaugeber können Kommunen, Kirchen, Stiftungen oder auch Privatpersonen sein. Erbbaurecht und Erbpachtrecht werden heute umgangssprachlich synonym verwendet.

Das Erbbaurecht kommt zum Tragen, wenn Baugebiete z.B. von Institutionen wie der Kirche ausgeschrieben werden. Beliebt ist das Erbbaurecht beispielsweise in Metropolregionen mit hohen Grundstückspreisen, um ein Eigenheim mit geringeren Kosten für das Grundstück finanzieren zu können. Das erschwert für den Erbbaunehmer die Finanzierung: Banken verlangen meist eine 40-jährige Restlaufzeit des Erbbaurechts für die Finanzierung.

Meist wird hierfür eine regelmäßige Zahlung (Erbbaurechtzins) an den Erbbaurechtsgeber vereinbart. Erst nach Beendigung des Erbbaurechts werden die errichteten Bauwerke auch Bestandteile des Grundstücks.

Doch der günstige Grundstückspreis hat auch Nachteile: Der Erbbaunehmer hat Pflichten, wie die regelmäßige Instandhaltung der Immobilie. Der Erbbaugeber hat ein sehr weitgehendes Mitspracherecht im Hinblick auf die Finanzierung der Immobilie und zum Beispiel auch darauf, ob ein Anbau oder Umbau vorgenommen werden darf. Das ist ein relevanter Nachteil für Erbbaunehmer. Ein anderer betrifft das Ende des Erbbaurechts: Läuft der Erbbauvertrag aus, geht die Immobilie an den Eigentümer des Grundstücks über. Dieser muss zwar den Immobilieneigentümer mit zwei Dritteln des Verkehrswerts der Immobilie entschädigen. Das ist aber in jedem Fall ein Minusgeschäft für den Immobilieneigentümer.