Beleihungsgrenze

Unter Beleihungsgrenze versteht man einen Prozentwert (z.B. 60% oder 80%), in dessen Höhe man den Wert einer Immobilie beleihen kann. Die Beleihungsgrenze ist die maximale Kredithöhe, die ein Kreditgeber anhand des Beleihungswertes bereit ist zu vergeben. Die Beleihungsgrenze spielt bei der Finanzierung von Immobilien eine wichtige Rolle, weil die Beleihungsgrenze entscheidend ist für die Höhe des erforderlichen Eigenkapitals zur Finanzierung einer Immobilie sowie die Höhe der Finanzierungskonditionen.

Die Grenzen sind je nach Kreditgeber unterschiedlich. Hypothekenbanken haben eine Beleihungsgrenze von 60% des Beleihungswertes. Hypotheken dürfen nur bis zur Höhe der ersten 60% des von der Pfandbriefbank aufgrund einer Wertermittlung nach §16 festgesetzten Wertes des Grundstücks (Beleihungswert) zur Deckung genutzt werden, §14 Beleihungsgrenze Pfandbriefgesetz (PfandBG). Dagegen schöpfen Banken, Bausparkassen und Versicherungen den Beleihungswert noch unterschiedlich aus.

Der Grund dafür: Banken können erstrangig besicherte Immobiliendarlehen bis zu einer Beleihungsgrenze von 60% als Realkredit bilanzieren (§ 14 Pfandbriefgesetz). Vergibt die Bank darüber hinausgehende Darlehensanteile, so muss sie diese nachrangig besichern und als Personalkredit verbuchen. Für den Darlehensnehmer steigen durch die nachrangige Besicherung die Finanzierungskosten.

Für Investoren von vermieteten Immobilien ist es zur Optimierung der Rendite relevant, die Beleihungsgrenze möglichst maximal auszuschöpfen und die Immobilie mit so wenig Eigenkapital wie möglich zu finanzieren.